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        1. 李宇嘉:“去杠桿”下 房企資金鏈承壓

          来源:     添加时间:2020-06-21

          (原標題:“去杠桿”下 房企資金鏈承壓)

          李宇嘉

          樓市資金面緊縮趨勢越來越明顯。在吸收同業和發行理財等非標融資占據銀行(特別中小銀行)資金來源半壁江山的情況下,目前40%的新增信貸定價,要間接掛鉤貨幣臺灣男同視頻free radio市場利率和國債利率,而非基準貸款利率(2009年這一比例僅為19%)。因此,在基準利衛生率上下浮動的個人住房按揭貸款,首當其沖就成為被調整對象。

          據融360統計,4月全國首套房平均貸款利率為4.52%,環比上升0.67%,自1月以來已連續4個月上升。基準利率以下的房貸或將絕跡。4月,全國35個城市533傢銀行中,有122傢銀行首套房利率折扣調減,占比22.89%。春節後房價上升的北京、廣州,“五一”後已將首套房貸最低利率上調至基準利率。目前,二套房貸主流利率是基準利率上浮10%,北京則執行基準利率上浮20%的最嚴政策。

          2月以來,愈50個城市發佈實施瞭以限購、限貸、限售、限價為主的調控措施,調控效果開始顯現。據中指院統計,4月一線城市新房成交面積環比和同比分別下降30.5%、34.6%;二線城市成交面積環比和同比分別下降16.02%和35.45%。作為本輪樓市回升的領頭羊,40天內13項措施密集佈下,北京二手住房成交16902套,環比和同比分別下降35%和36%,二手房價格也出現瞭5%左右的下跌。

          金融“去杠桿”疊加樓市政策緊縮,商品房銷售面積累計增速已從去年一季度54%的階段性高值降至今年前4個月平均20.1%的水平。在熱點樓市已回落的情況下,銷售還能保持20%以上的增速,與占全國銷售面積70%的三四線樓市今年以來保持瞭30%以上的銷售高增長關系最大。

          三四線樓市回升能持續多久是個問題。特別是1700萬套棚戶區改造任務今年接近尾聲,熱點城市溢出需求(“返鄉置業”、農民工回流)已釋放一年多,樓市政策和資金面“雙緊縮”下,外溢需求潛力有限。從產業基礎、收入基礎看,三四線樓市不太可能持續回暖。若三四線樓市回落,熱點樓市受限於限購、限貸、限售等,銷售回款將大幅下降。

          同時,開發商資金需求在明顯上升。2012-2016年,房地產整體處於“去庫存”階段:2009-2010年擴大內需,開發商進軍三四線城市,2011年“雙緊縮”後,開發商逃離三四線城市,並主動&l衛生dquo;去庫存”;2014-2015年由政府主導、以縮減土地供應為主要手段的三四線樓市“去庫存”;樓市需求轉向大城市及都市圈,但熱點城市供地彈性低,市場被動“去庫存”,熱點城市連續3年未完成供地計劃。2012-2016年,全國土地購置面積整體呈現負增長,年均下滑幅度達到12%。

          樓市快速回升倒逼主動“補庫存”。2015和2016年,商品房銷售面積同比分別增長6.5%和22.5%,去年高基數情況下,今年前4個月增長15.7%。土地供應連續數年下降,2015年以來樓市快速回升,倒逼開發商增加土地儲備,導致“地王”頻頻上演。去年,全國共誕生228宗地王,拿地最激進的19傢房企合計拿地金額7013億,平均拿地成本每平方米67安全83元,相比2015年標桿房企平均拿地成本大幅增長52.8個百分點。

          事實上,2013年以來300城土地成交建面連續4年下滑,但樓面價漲瞭130%,導致新房開發“豪宅化”,與國傢對住房回歸居住屬性的新定位格格不入,這也是造成春節後樓市回暖集中在二手住房、低價位的“類住宅”的主要原因。因此,未來新房銷售不暢,而“補庫存”和高價地開發需要資金補充,開發商現金流承壓。

          房企已轉向“非標”融資,一季安全度新增信貸同比減少瞭1500億,但地產類集合信托發行額(629億)增長38%,新增未貼現票據創2010年以來新高,綜合成本在8%左右的高成本海外債增長瞭兩倍。眼下,金融安全已食品上升至國傢戰略,“去杠桿”越來越深入。4月以來,銀監會連發10道金牌,銀行業全面落實MPA考核,直指同業和理財等非標投融資,並打擊借助資管計劃、基安全金子公司等繞安全開監管為地產項目和融資平臺違規輸血。截至2016年,房企有息負債11.2萬億,貸款、債食品券及非標分別占比63.5%和36.5%。

          據海通證券的研究分析,2016年A股上市房企貨幣資金對短債覆蓋率的中位數為159%,比2015年提升63個百分點;短債占總債務的平均值為23.食品60%,比2015年下降9個百分點;75%的貸款和債券到期集中在2019-2021年。因此,短期流動性風險無憂,但樓市小周期見頂,房貸進入緊縮周期。在金融“去杠桿”框架下,分別占融資安全額13%和20%的債券、非標將大幅萎縮,一季度上市房企籌資現金流同比已大幅萎縮90%,考慮到2019年以後高價地和“地王”進入開發上市期,償債與銷售回款下滑形成疊加,一部分房企現金流或面臨較大壓力。

          (作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)

          (來源:上海證券報)

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