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          規模、利潤與風險——禹洲地產的平衡難題

          来源:     添加时间:2020-06-21

          11月初,禹洲地產購回2.73億美元2021年到期的優先票據。緊接著又於11月底,發行於2025年到期金額為5億美元,票面利率8.3%的優先票據,計劃用於一年內到期現有中長期境外債務再融資。年關將至,禹洲的資金流動性再次活躍瞭起來。

          2019年以來,禹洲進行瞭多次發債融資,在資金無憂的同時,抬高瞭杠桿率,是禹洲今年力求大踏步擴張的一個縮影。

          那麼,禹洲為何如此迫切?

          一方面,禹洲經歷2016年-2017年的高速增長之後,其規模增速出現瞭較大下滑,在2018年初稱“2020年銷售1200億不會有問題”的禹洲集團董事局主席林龍安,恐怕沒有想到失速的禹洲未能完成2018年的既定目標;另一方面,禹洲的盈利能力也有所下降,利潤增長乏力的同時,與銷售增速的分化也在加劇。

          財務出身的林龍安,一直強調著規模、利潤與風險平穩發展的重要性,但對禹洲來說,如今最迫切的任務依然是“先規模,後利潤”。

          折戟2018 千金難買早“知道”

          早在2017年,隨著閔系房企們的步步崛起,發跡於廈門的禹洲食品也按捺不住對規模的追求,踏上沖擊千億之路。為此,林龍安提出瞭“區域深耕,全國領先”的全新發展戰略,力求在2018年實現600億元銷售額,並於2020年達到1200億元銷售額的目標。

          然而,2安全016年、2017年分別實現銷售額同比增速65.5%和73.7%的禹洲,在2018年的腳步卻慢瞭下來,不僅增速降到瞭38.9%,全年560.3億元銷售額亦未完成千億征程上的第一個小目標。

          雪上加霜的是,禹洲的收入增速也放慢瞭腳步,2018年營收同比增速僅為12.0%,而2017年則達到瞭58.7%。受此影響,禹洲的盈利能力有所下滑,當期74.7億元的毛利較2017年還下降瞭2.1億元,毛利率由35.4%降至30.7%。

          林龍安對外解釋稱:“禹洲的土地儲備大部分都在長三角的一二線城市,而2018年長三角是限價最嚴厲的地方,因此禹洲把差不多90億元的土地貨值往後推瞭。”

          禹洲確實在加大在長三角的佈局力度。自2017年新戰略之後,禹洲來自廈門的銷售占比由2016年的44.2%下降至35.1%,長三角銷售占比由34.3%增至43.6%。到瞭2018年,長三角為禹洲帶來的銷售貢獻已占據主要地位,占總銷售額的60.0%,區域銷售額也同比大增263.3%至336.2億元。

          同時,禹洲對土地的投入不減,2018年新增土儲超540萬平方米,增幅維持在40%以上。但從禹洲規模、盈利增速放緩來看,還是出現瞭“千金難買早‘知道’”的情況。 

          規模、利潤與風險的平衡難題

          2019年無疑是禹洲地產的關鍵一年,既是公司成立25周年,也是上市10周年,更是沖擊千億前的倒數第二年。

          為瞭扭轉2018年的頹勢,禹洲在2019年為自身設定瞭670億元的全年銷售目標,以期提振士氣。截至2019年中期,禹洲實現銷售額284.7億元,同比增長32.5%,較2018年中期205.0%的同比增速大幅下滑,僅完成瞭全年目標的42.5%。

          同時,禹洲在期內實現營收116.4億元,同比增長2食品5.9%;實現毛利31.4億元,同比增長7.9%;實現歸母凈利潤16.4億元,同比增長23.2%。三者同比增速均出現不同程度的下滑,歸母凈利安全潤增速降幅超過瞭46個百分點。

          禹洲的盈利能力也在持續走低,繼2018年30.7%的毛利衛生率成為其上市以來最低值之後,2019年中期禹洲的毛利率再次出現下滑,同比下降約4.5個百分點至27.0%,該數據也為禹洲2014年以來的最低值。

          林龍安對此表示:“我們可以承諾比一般行業衛生平均水平(25%)高一點的毛利率,未來可實現毛利率在25%-30%之間,高於行業平均的水平。”不過,與禹洲規模相若的寶龍地產和建發房產同期的毛利率分別為38.8%和32.1%,禹洲的盈利能力顯然已出現掉隊情況。

          但千億路上難回頭,後悔沒有特效藥,為瞭沖擊規模,禹洲依舊維持著較高的拿地速度。2019年中期,禹洲新增14個項目,雖較去年同期下降2個,但新增權益面積較去年同期增長31.8萬平方米至153.4萬平方米。這也令禹洲的期末土儲達到瞭1918萬平方米,總可售貨值超過3400億元,其中80.1%位於一二線城市,平均土地成本5580元/平方米。

          然而,禹洲的拿地成本卻出現瞭較大幅度的上升。2019年中期,禹洲新增項目平均樓面價達到瞭11106元/平方米,而在去年同期這一數字為5297元/平方米。這導致禹洲在今年上半年花費瞭141.3億元的代價拿地,為去年同期55.2億元的拿地成本的2.6倍,花掉瞭禹洲400億元拿地預留金的35%。

          另一方面,禹洲為增強資金流動性,於2019年以來進行瞭多筆發債融資。

          ·1-3月,發行50億元的供應鏈金融資產支持專項計劃,年利率8.5%,發行三期額度為5億元美元的優先票據,利率分別為8.625%、8.5%和8.5%;

          ·4月,發行票面利率6.5%的20億元五年期公司債券,及票面利率7.5%的15億元的五年期公司債券;

          ·7月初,增發4億美元票據,與2016年10月發行的2.5億美金7年期息率6%的票據合並為一期;

          ·10月底,擬發行於2024年到期金額為5億美元的優先票據,利率8.375%;·11月底,發行於2025年到期金額為5億美元的優先票據,利率8.3%。

          大量的融資確實保障瞭禹洲的在手現金,截至2019年中期,禹洲持有現金357.2億元,現金較為充足。但是,禹洲的加權平均融資成本卻有所升高,年中為7.47%,而去年同期僅為6.52%。

          在禹洲最近公佈的10月份數據中,禹洲已實現累計銷售額580.7億元,同比增速已回暖至44.6%,距離670億元目標僅剩89億元左右,但禹洲想要做到規模、利潤與風險間的平衡,似乎並不容易。

          衛生
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