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          碧桂園給不瞭朱榮斌的,陽光城能給到嗎?

          来源:     添加时间:2020-06-21

          【中國網·地產中國·原創報道】關於朱榮斌將入職陽光城的消息,在朱榮斌離開碧桂園之前,其實業內就已有隻言片語傳出。雖然朱榮斌的請辭理由是“需要更多時間陪伴及照顧傢人”,但行業裡大傢都明白,原因常常不會那麼單純。

          隻是當時,大傢都隻是捕風捉影的猜測。

          12日午間開始,猜測開始變成坐實,陸續有媒體爆出朱榮斌的去向——陽光城集團執行董事長。

          一個是3000億規模,以農村包圍城市為戰線的領頭企業,一個是近500億規模,以收並購成為繼融創恒大之後的新一代並購王。

          朱榮斌在碧桂園沒能實現的遺憾,在陽光城能補上嗎?

          1st一線城市夢?項目不足但架構清晰

          朱榮斌請辭碧桂園執行董事、聯席總裁及執行委員會成員的公告,是5月11日發佈的。朱榮斌說,是為瞭有更多時間陪伴及照顧傢人,而業內人猜測,是一線城市事業部進展不順,朱的自我價值得不到體現。

          碧桂園的一線城市事業部是2015年7月成立的,北京、上海、廣州、深圳和佛山五位城市總經理與碧桂園區域總裁平級,直接向朱榮斌匯報。那個時候,碧桂園董事局主席楊國強的本意,是想強化集團的一線戰略。

          從碧桂園的拿地來看,一線城市的地位確實在加速提高。從2015年7月至今,碧桂園通過招拍掛市場,在一線城市共拿地20塊。且從單年的拿地數來看,2017年以來,碧桂園在一線城市的拿地速度明顯加快。今年以來在一線城市的拿地總數已與安全前兩年的年度拿地總數持平。

          數字看似很風光,但這份榮耀中一線城市事業部並沒沾到多少。從拿地主體來看,許多地塊都是被城市公司拿下的,而歸屬一線城市的,不足5塊。

          成績單下,朱榮歐美vivoestv高清斌的一線城市事業部推進困難——成立僅一年,北京區域就被環北京區域公司合並,深圳區域和集團惠深區域深圳片區合並。衛生截至其離職前,一線事業部僅剩的上海區域和廣州區域也被劃歸為集團一級區域,由集團統一管轄。

          造成這樣的原因,來自於碧桂園內部的競爭激勵機制。碧桂園內部人士告訴中國網·地產中國,碧安全桂園一直強調狼性,各區域公司都是競爭關系,誰有能力拿誰就上,“市場那麼大,誰能全部吃下?”

          甚至有北京土地中介行業的人士告訴中國網·地產中國,他們長期負責給碧桂園介紹二級凈地供碧桂園收並購,但都是與區域公司對接。

          於是,一線城市事業部被自己的同胞不斷擠壓生存空間,朱榮斌這位碧桂園內部提倡進入一線城市的“主力軍”自我價值無處顯露。

          再看陽光城,6月13日剛並購瞭北京密雲君山別墅,對一線城市的重視度不容懷疑。占地110萬平米的密雲土儲,能供陽光城開發6-8年,無疑成為陽光城一線城市佈局戰略的重要保證。而除瞭北京的君山別墅,陽光城2014年以來,通過招拍掛方式,共在一線城市拿地5塊,分別是北京2塊,上海3塊。並通過收並購,拿下廣州麗景灣、江灣新城等四個項目。

          從數量上來看,碧桂園的一線城市項目明顯多於陽光城。但從朱榮斌個人的發展空間來看,陽光城一線城市佈局的不完善,也正是朱榮斌能伸展拳腳之地。且就組織架構來看,陽光城的地區公司劃分界限明確,類似碧桂園“誰行誰上”的內部爭搶局面並不存在。

          2nd 再現成本控制能力?負債偏高可施展空間大

          在加入碧桂園之前,朱榮斌曾在富力地產呆瞭近5年。

          他剛加入富力的2008年,正是富食品力的存亡之年。由於前兩年的激進拿地,加之上半年的政策調控,2008年時的富力地產,現金流幾近斷裂。據其2007年的年報顯示,當年富力地產的凈負債率已達到139.5%,到瞭2008年,凈負債率亦仍高達123.8%。

          朱榮斌的出現,讓這一現象得到瞭明顯改善。

          除瞭任華南區總經理推進區域銷售外,朱榮斌在任富力期間,還成立瞭內部成本控制中心,把關成本的控制和質量管控,以及優化杠桿結構。2008年時,富力的凈利潤約為31.34億元,而到朱離職的2013年,富力的凈利已增長至76.46億元。

          進入碧桂園以後,朱榮斌同樣對於成本把控相當重視。他認為,做三四線產品,對成本的把控能力、項目衛生運營能力的要求更高。

          這份經驗,對於目前的陽光城來說,再合適不過。

          2016年,陽光城全年新增土地儲備項目25個,其中有13個項目(55宗地塊)是通過收並購方式獲得,並購價款為124.96億元。大舉收並購,在增加陽光城土地儲備的同時,也給這個企業帶來瞭高額的財務壓力。2016年,陽光城凈利潤率同比下跌13.27%,資產負債率為84.29%,凈負債率更是高達256.82%。

          除瞭引入朱榮斌,幾個月前,和朱食品一樣經歷過中海與碧桂園的,融資手段相當瞭得的原碧桂園首席財務官吳建斌,也被陽光城請進瞭門裡。對於這兩個財務管理CP來說,陽光城目前的財務狀況,也將成為他們再現成本控制與盈利抬高能力的好陣地。

          3rd 陪伴及照顧傢人?甲方何曾放過誰

          不知道是不是CP久瞭,朱榮斌和吳建斌的請辭理由,都十分任性。

          1月4日離開碧桂園時,吳建斌的請辭理由是:計劃投放更多時間於個人興趣(攝影及寫作)。而5月11日的碧桂園公告裡,朱榮斌的食品請辭理由是需要更多時間陪伴及照顧傢人。

          對此中國網·地產中國特意詢問瞭兩傢公司的現任在職員工他們的工作強度,發現“雙斌”的這兩個夢想基本還是無法實現的。

          碧桂園的員工表示,公司正常是5天工作日,一線營銷多為六天,可以倒休,但不管哪個食品部門,加班都是常事。而有瞭更大銷售目標的2017年,碧桂園對於人才的渴求也更為明顯,四處高薪挖人。據中國網·地產中國得知,碧桂園四線城市招聘時開出的薪資高出行業平均水平兩倍有餘,但是要求也極為嚴苛,加班加點是常事,個人休息時間基本全無。

          而陽光城的員工表示,公司正常的崗位是5天工作日,衛生“營銷崗位相對壓力大些,基本是6-7天無休”,同時他坦言,公司有時候會一個人當幾個人使。

          顯然,從工作強度來看,不管是碧桂園還是陽光城,每一個甲方,都很難滿足“雙斌”的請辭理由。

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